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房地产应税工作课程讲义43p 文件类型 docx

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  • 发布时间:2010-10-22
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房地产应税工作课程讲义 今天我们课程敏感性、前瞻性都很强,施展性也是比较强的,大家知道现在房地产市场和房地产企业,被社会公众关注的频率是非常高的,最突出的一点就是房地产开发企业的行业利润率普遍较高,最近中央对房地产市场的管理逐步地在趋于规范和严格,对于房地产的税收逐步地加强管理,提出了一系列的整管意见,从2002年开始,房地产企业就被国家税务总局以及他所领导下的全国国地税系统列为专项稽查的行业。同志们可能不太清楚什么叫专项稽查,专项稽查它要求的覆盖面是百分之百,不像我们平常抽查日常稽查企业,它的覆盖面达到10%就可以。那么我们房地产企业列入专项稽查以后,覆盖面是百分之百,就是凡是你在地税系统登记的房地产开发企业,都要接受税务检查。从2002年开始,2002、2003、2004年,包括今年2005年,连续四年房地产企业都列为重点稽查企业实属罕见,特别是2005年,2005年房地产列为全国专项稽查行业,跟过去三年相比有一个质的飞跃,这个质的飞跃就在于今年我们房地产税务稽查的水平全面提高了,前几年房地产税务稽查来流于表面。所谓流于表面就是看你的帐面,你帐面反映多少收入,反映多少开发成本,配套费用,就按照你的帐面来征你的税,欠税的就补交。今年不一样了,今年不一样的地方在哪里呢?跟房地产企业打交道多年以后,税务部门自身也积累了一套稽查房地产企业的经验和方法,毫无客气地跟大家讲,房地产企业的税务稽查,实际上是非常简单的。房地产企业的会计的帐目,是不可信任的,房地产所有的合同凭证是唯一稽查的依据,我刚才讲到的这两句话,已经形成全国地税系统的共识。从收入角度他只需要到房屋土地管理局抽调你某一个项目的所有购房合同,以及抽调你这个合同所对应的所有的契税,拿那个契税倒除一下契税税率,就得出你这个项目的交易全额,从而确定你的收入总额。然后收入搞定以后,再搞定你的成本,把你所有的与建筑公司签的承包合同和你相关的管理费用加在一起,就是你这个项目的开发成本和费用,收减支就是你的利润交所得税和土地增值税。

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