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商铺投资应该注意的三个细节

 
     选择商铺区域的四个要素 
     投资者在选择商铺的投资区域时，一般可根据投资偏好、地段环境、交通条件、升值潜力等四个方面衡量。 
     第一，投资偏好。投资偏好包括投资者的投资额度以及风险承受能力；一般来说，在商铺市场中，投资额在500万元以下的中小型投资，投资者的目的性、针对性不强，对于行业的了解程度往往不高，对于这部分投资者而言，合适的总价非常重要，单价高一些也可以接受；而500万元以上的投资，一般投资经营大面积的业态，是针对性很强的专业投资。因此，在选择投资区域时，应首先衡量区域商铺存在的业态特点与自身的投资偏好是否契合。 
     第二，地段环境。地段决定着商铺的价值，商铺与住宅的区别在于商铺是纯投资性质的，商家客户需要通过经营实现利润，而经营依赖于商铺所在区域的商业氛围，比如消费水平及消费观念；良好的地段容易聚集人气，形成集中的消费圈，例如中关村大街，由于海龙、鼎好等商城集中经营电子产品，使得该区域形成了辐射范围比较广的消费圈，区域商铺价值得到了充分的体现。 
     第三，交通条件。交通便利，人流量大，才能带动商业的发展，这一点普通的投资者也可以判断，比如商铺门前道路是否设置有公交站，是否汇集多条公交线路，最好能够临近地铁站；如果没有公交站点，也要保证商铺不在死胡同里面，否则商家无法持续经营了；简而言之，临街商铺，道路要流动起来。 
     第四，升值潜力。成熟核心的区域，商业氛围浓厚，商铺租金一般较高，因此受到很多投资者的关注；不过，这样的区域商铺流通的速度不高，而且一般售价都比较高，缺乏成长性；因此，投资者可以更多的关注潜力区域，比如新兴小区，虽然入住率暂时不高，居住人口未达到饱和，不过其售价一般较低，而且投资潜力大，可以随着同小区住宅价格的上升而上升。另外，核心区域的商铺投资价值最大，其实是个误区，核心成熟的区域，租售价都高，但回报率不一定就比潜力区域高；例如CBD光华路某商铺，面积50平米，售价30000万元/平米，租金7元/平米/日，空置期一个月，按年租金/投入计算投资回报率，约为7.7%；而望京西路一个50平米的商铺，售价16000元/平米，租价4.5元/平米/日，空置期两个月，回报率为8.4%；而且从升值的空间来看，望京的这个商铺比CBD的升值潜力大。 
     选择店铺的三个细节 
     如果说在选择区域时更多的时从宏观层面着手，那么在选择商铺时，应该更多的关注店铺的细节，主要为以下三个细节: 
     首先，关注产权，规避产权风险。购买的商铺产权一定要清晰，最好不要购买有产权问题的商铺，购买前一定要查看房屋产权证、土地证、抵押或质押状况的权属证明等，不要全听开发商或业主的一面之词。 
     其次，商铺本身结构。不是所有好的地段的商铺都能租出去，或者租金达到相同的水平，那么商铺自身的结构就显得相当重要，主要考虑面宽跟进深的比例（面宽与进深比例为6：4较为理想）、房屋内部布局结构及利用率、房屋的高度、承重、楼层等硬件过关才能保证商家客户在使用上的方便合理。在一些细节方面，比如台阶不要过高以方便客户行走，也不要过低而失去了店铺的布局美观。 
     第三，配套。良好的配套能节省商家客户很多养护成本与精力。如水、电及电容、燃气、弱电设施、排污化油设施等，要不然改造的难度和成本将直接制约后期经营效果。 
     综上所述,相比投资住宅，投资商铺需要投资者具备更多的专业知识，承担的风险也更大；由于个体投资者信息渠道比较狭窄，因此建议商铺投资者选择专业的商铺代理机构。